海外不動産投資のメリットと落とし穴

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長期的に見て人口が減少し、経済が停滞することが確実視される日本国内とは異なり、世界に目を向ければチャンスは無数に残っている。海外不動産への投資であれば、経済成長と人口増が両立している国がいくらでもある。

もっとも、経済が長期的に成長し、人口が増加していれば投資対象としてベストであるかというと、そんなことはない。海外の不動産に投資する場合には、考慮しておかなくてはならないリスクが存在する。

１，不動産投資へのルール

その国によって、外国人が投資をする場合のルールは異なる。たとえば、フィリピンでは外国人が土地を所有できない。国によっては、そもそも外国人の不動産購入を禁止している場合もあるので、この場合には投資対象にならない。

２，銀行の取り扱い

海外不動産投資の場合にも、レバレッジを効かせて効率的な資金運用をするため、あるいは資金不足を補う目的で銀行でローンを組むのが一般的。しかし、このルールが国によって、あるいは銀行によって異なる。

不動産投資の場合には、日本国内でもそうであるように、やはり借入はしやすい。しかし、外国人には貸していなかったり、簡単に用意できない証明書を求められることもある。

３，通貨の移動

海外に住んだり、投資をしたりした人なら分かることだが、お金の移動は意外に面倒な問題だ。自分で持ち込むにも制限額が決まっていたり、銀行から送金するにもルールがあったりする。

さらに、資金の持ち込みはハードルが低くても、持ち出しは厳しく取り締まられていることがある。要は、外国人がその国にお金を持ち込むのは簡単だが、そこから引き出せないのだ。これでは、海外不動産投資で利益を出しても、その国の中でしか使えなくなってしまう。

資金移動をスムーズに行えなくては、単純にお金が増えたところで、十分な意味を持たない。

４，ルールの変更

中国などを考えれば分かりやすいが、新興国の中には不動産投資に関するルールが短期間で不安定に変わる例がある。海外の場合、日本のような成熟国ばかりではないので、特に新興国への投資の場合には、気をつける必要がある。

銀行からの借入額や資金移動、さらには不動産の所有権に関するルールが変われば、前提が変わってしまう。

５，為替リスク

これはリスクであると同時にチャンスでもあるのだが、為替の動きによっては、損をすることがある。あなたが日本でずっと生活するのであれば、海外の不動産に投資した後に円高になった場合、その為替の値動きの分、損失が生じる。

逆に言えば、円安に振れれば、その分だけ得をすることになる。海外旅行に行く場合や、不動産投資をした国に移住する場合なら、通貨リスクは限定的になる。日本円に換金することなく、その時に使うことができるためである。

６，情報が少ない

残念ながら、日本人は日本語以外の言葉に弱い。そのため、英語はもちろん、その他の外国語で作られた書類など、ほとんど分からない。また、海外の不動産に関する情報が不足しているため、投資の判断が難しい。

結局のところ、しっかりした会社と組まなくては情報不足のために海外不動産投資は失敗したり、思うようなタイミングで処分できなかったりする。いい加減な業者が氾濫しているので、この部分は必ず重視しなくてはならない。

個人がすべての情報を把握するのは、事実上、不可能。あなたが成長している国を探し出し、その国の不動産投資のルールを知り尽くし、銀行の融資の条件を聞き出し、将来的な観測も含めて通貨移動のルールを把握する。条件に合わなければ、また別の国について一から調査を行う。これは無理だろう。

では、海外の不動産について知るには、どうすればいいのか？

やはり、その道のプロの力を借りなくてはならない。ただ、残念なことに、日本に在住しながら海外投資のセミナーを行ったり、海外不動産のあっせんをしている業者が後を絶たない。むしろ、彼らが主流なのだ。

自らは日本にいながら、現地の変化などみじんも感じ取れない場所にいながら、何が分かるのか？そのレベルの自称プロがはびこっていることも、理解しておかなくてはならない。

本当に一流のプロと組めば、海外不動産投資は7割成功したようなものと言ってもよいだろう。彼らが最初に情報を厳選してくれるうえ、その国ごとのルールも調べてくれるのだから。

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